용적률 높으면 왜 토지가격이 상승하나요? 건폐율보다 용적률 높아야 토지가격이 상승한다는데 이유가 뭔가요

1️⃣ 용적률(容積率) 정의

• 용적률 = 건물 총 연면적 ÷ 대지 면적 × 100%

• 쉽게 말하면, 같은 땅에 얼마나 큰 건물을 지을 수 있는지를 나타내는 지표예요.

예시:

• 땅 100㎡

• 용적률 200% → 건물 총 연면적 200㎡까지 가능

2️⃣ 용적률과 토지가격의 관계

1. 건축 가능 면적 증가 → 수익 증가

• 용적률이 높으면 같은 땅에서 더 큰 건물을 지을 수 있어요.

• 예: 아파트 10가구보다 20가구 지을 수 있음 → 분양/임대 수익 ↑

1. 수익률 기반 토지가격 상승

• 개발 가능한 건물에서 얻을 예상 수익이 높아지면, 개발업자들은 그 땅에 더 많은 금액을 지불할 의향이 생김

• 결국, 용적률 ↑ → 개발 수익 ↑ → 토지가격 ↑

1. 토지의 희소성과 경쟁

• 같은 지역에서 용적률 높은 땅은 희소해지므로 경쟁 심화 → 가격 상승

3️⃣ 요약

• 용적률 ↑ = 건물 지을 수 있는 규모 ↑ = 잠재 수익 ↑ = 토지가격 상승

• 경제 논리로 보면 **“수익성이 높은 토지일수록 사람들이 더 많이 지불”**하는 구조